¿Qué es el boleto de compraventa y qué obligaciones genera?
El boleto de compraventa es un contrato previo a la escritura traslativa del dominio. Obliga al vendedor a transferir la propiedad y al comprador a pagar el precio convenido. Es una herramienta clave cuando aún no están dadas las condiciones para escriturar, brindando protección intermedia a ambas partes.
⚠️ Riesgos al firmar un boleto de compraventa
• Dominio aún no transferido: hasta la escritura, el inmueble sigue perteneciendo al vendedor. Si éste fuera embargado o ingresara en concurso, la posición del comprador podría verse afectada.
• Pérdida de la seña: si se adelanta un porcentaje del precio (por ejemplo, 25–30 %) y luego se incumple el contrato, se corre el riesgo de perder esa suma, o incluso pagar una penalidad mayor.
• Comisión inmobiliaria: suele devengarse al firmar el boleto. Si la operación fracasa, conviene acordar que se pague al momento de la escritura para evitar reclamos.
• Retrasos entre boleto y escritura: trámites de AFIP, demora en levantar inhibiciones o falta de documentación pueden generar incertidumbre sobre plazos y valores.
✅ Beneficios del boleto para comprador y vendedor
• Registro claro de acuerdos: define condiciones, plazos y penalidades por incumplimientos.
• Prioridad frente a terceros (Art. 1170 y 1171 del CCyC): si el comprador actúa de buena fe, tiene fecha cierta y paga al menos el 25 %, goza de preferencias sobre futuros embargos o concursos.
• Cláusula de exigibilidad judicial: el comprador puede exigir judicialmente la escrituración. Si el vendedor demora, el juez puede ordenar que se concrete a su cargo.
Claves del sistema legal: las “tres patas” de protección
- Buena fe diligente: verificar títulos, dominio e inhibiciones antes de firmar.
- Fecha cierta: normalmente vía certificación notarial ante escribano.
- Pago mínimo del 25 % del precio.
Otros elementos que fortalecen la protección legal:
• Posesión del inmueble: mejora la publicidad fáctica y refuerza la prioridad ante terceros y embargos.
• Publicidad registral: en algunos casos se permite inscribir el boleto en registros públicos especiales, ofreciendo mayor seguridad jurídica.
Referencias y contexto local: Villa María (Córdoba)
• En Villa María funciona una delegación del Registro de la Propiedad Inmueble, ubicada en calle 9 de Julio 71. Desde su apertura en 2013, agiliza los trámites dominiales relativos a inmuebles de la región, reduciendo tiempos y costos y permitiendo procesos en el mismo día (Herrera & Flamenco Abogados, Colegio de Escribanos).
• La ciudad cuenta con numerosos estudios jurídicos y oficinas inmobiliarias, entre ellos Rodrigo Berdasquera – Estudio Jurídico & Bienes Raíces entre otros profesionales locales, quien facilita el acceso a asesoramiento especializado en materia de compraventa y boleto.
• El mercado inmobiliario en Córdoba (y en ciudades del interior como Villa María) ha mostrado una recuperación destacable: un aumento del 76,2 % en escrituras interanuales al cierre de septiembre de 2024, impulsado por el acceso a crédito hipotecario y precios alcanzables (infobae.com).
📊 Tabla resumida de riesgos y beneficios
Tema Riesgos principales Beneficios al cumplir requisitos legales
Dominio no transferido Embargo o quiebra del vendedor Prioridad frente a terceros (art. 1170, 1171 CCyC)
Pago anticipado (seña) Pérdida o penalidades si hay incumplimiento Reserva de fondos y obligación del vendedor de escriturar
Comisión inmobiliaria Cobro injustificado si fracasa la operación Se puede condicionar al acto de escritura
Retardo en escrituración Pérdida de valor por fluctuación cambiaria o económica El comprador puede exigir judicialmente su cumplimiento
Falta de diligencia Perder protección por falta de buena fe Informe dominial/inhibiciones refuerzan la posición legal
Falta de fecha cierta Documento impugnable o sin prioridad Certificación ante escribano otorga defensa firme en juicio
¿Qué hacer para minimizar riesgos?
- Solicitá informe de dominio e inhibiciones previo a firmar.
- Certificá la firma del boleto ante escribano para garantizar fecha cierta.
- Realizá un pago mínimo del 25 % del precio como seña vinculante.
- Obtené posesión del inmueble si es viable y acordado.
- Considerá la inscripción del boleto en registro público cuando corresponda.
Reflexión final:
El boleto de compraventa es un instrumento muy útil —pero no exento de riesgos—. Cumpliendo con los requisitos de buena fe, fecha cierta, un pago adecuado y publicidad efectiva, el comprador obtiene sólidas protecciones legales. En un mercado dinámico como el de Córdoba y Villa María, el acompañamiento profesional es esencial para prevenir inconvenientes y asegurar la inversión.
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Si estás por firmar un boleto, escriturar o resolver conflictos inmobiliarios, estoy disponible para ayudarte en cada etapa, con seguridad y respaldo profesional.
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Rodrigo Berdasquera
Abogado – Martillero Público y Corredor Inmobiliario
CPI Ley 9445 – Martillero Ley 7191
📍 Villa María, Córdoba – Argentina
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