🏡 ¿Qué significa realmente “ser dueño” de un inmueble?
¿Alguna vez te preguntaste qué implica legalmente tener una propiedad a tu nombre? ¿O qué derechos te asisten si alquilás con opción a compra?
La respuesta está en un concepto clave del Derecho Civil: los Derechos Reales.
Desde la compra de un departamento hasta la hipoteca que lo financia, los derechos reales están presentes en muchísimas decisiones cotidianas. Entenderlos no es solo tarea de abogados: es fundamental para proteger tu patrimonio y tomar decisiones informadas.
📚 ¿Qué es un Derecho Real?
Un derecho real es un poder jurídico de carácter patrimonial que una persona ejerce directamente sobre un bien, sin necesidad de recurrir a nadie más.
Esto significa que el titular puede usar, gozar, disponer o incluso reivindicar el bien si ha salido de su poder. El vínculo es inmediato y directo:
Persona ↔ Bien
🛡️ Y, por si fuera poco, ese derecho es oponible a todos: nadie puede violarlo sin consecuencias legales.
⚖️ ¿En qué se diferencia de un Derecho Personal?
| Concepto | Derecho Real | Derecho Personal |
| Objeto | Una cosa (bien) | Una conducta de otra persona |
| Relación | Directa con el bien | Relación entre personas |
| Ejemplo | Propiedad de un auto | Exigir entrega del auto comprado |
| Oponibilidad | Erga omnes (contra todos) | Solo entre las partes del vínculo |
🔍 Existe una figura mixta llamada obligación propter rem: nace de un derecho real.
Ejemplo: el pago de expensas en un edificio por ser propietario, sin mediar contrato personal.
⭐ Características Fundamentales de los Derechos Reales
- Relación Directa: No hay intermediarios. El titular ejerce el poder jurídico directamente sobre el bien.
- Oponibilidad Absoluta (Erga Omnes): Es exigible a toda la sociedad. Da lugar a dos principios:
- Ius persequendi: derecho a perseguir el bien, sin importar en manos de quién esté.
- Ius preferendi: preferencia frente a otros derechos constituidos con posterioridad.
📜 Los 14 Derechos Reales en el Código Civil y Comercial Argentino
En Argentina, los derechos reales son de número cerrado (numerus clausus):
solo existen los que la ley enumera expresamente.
El artículo 1887 del CCCN establece los siguientes:
✅ Derechos Reales sobre Cosa Propia
- Dominio: Derecho pleno de usar, gozar, disponer y reivindicar un bien.
- Condominio: Propiedad compartida sobre un bien. Ej.: dos herederos de una casa.
- Propiedad Horizontal: Combina dominio exclusivo (unidad) y copropiedad (espacios comunes).
- Conjuntos Inmobiliarios: Clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales.
- Tiempo Compartido: Uso periódico y rotativo de una unidad, como en propiedades turísticas.
- Cementerio Privado: Derecho sobre parcelas en cementerios de gestión privada.
🤝 Derechos Reales sobre Cosa Ajena
- Superficie: Derecho a construir o plantar sobre terreno ajeno.
- Usufructo: Uso y goce de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
- Uso: Similar al usufructo, pero limitado a las necesidades del usuario y su familia.
- Habitación: Derecho a vivir en una casa ajena, solo con fines de residencia.
- Servidumbre: Derecho a usar parcialmente un inmueble ajeno para beneficiar otro. Ej.: servidumbre de paso.
💰 Derechos Reales de Garantía
- Hipoteca: Garantía real sobre inmueble. El acreedor puede ejecutar si no se paga.
- Anticresis: El acreedor percibe los frutos del inmueble hasta recuperar lo adeudado.
- Prenda: Garantía sobre bien mueble (autos, maquinarias, etc.).
🧭 ¿Por qué la Ley limita los Derechos Reales a una lista cerrada?
Porque garantiza seguridad jurídica.
La enumeración taxativa impide la creación de figuras arbitrarias o confusas que dificulten la circulación de bienes o el crédito.
Un sistema cerrado permite que todos sepamos exactamente qué derechos existen sobre un bien, generando confianza, previsibilidad y transparencia.
🧠 Reflexión Final
Conocer los derechos reales no es una cuestión teórica.
Es una herramienta de protección patrimonial y toma de decisiones estratégicas.
Tanto si estás por comprar una propiedad, constituir una hipoteca o resolver un conflicto vecinal, entender qué tipo de derecho real está en juego puede marcar la diferencia entre una operación exitosa o un problema legal costoso.
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Rodrigo Berdasquera
Abogado – Martillero Público & Corredor Inmobiliario
CPI Ley 9445 – Martillero Ley 7191
📍 Villa María, Córdoba – Argentina
📱 +54 9 353 402-4898 | ✉️ rberdasquera.abogado@gmail.com
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