¿Puede una desarrolladora o una inmobiliaria ser responsable por defectos ocultos en una propiedad?
La respuesta es sí. La jurisprudencia argentina ha confirmado que tanto el desarrollador como la inmobiliaria pueden ser solidariamente responsables si un inmueble presenta vicios ocultos que afectan su uso o valor. Un fallo ejemplar, dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, en el caso “Burroni Hermes y otro c/ Fondo Inmobiliario S.A. y otros s/ daños y perjuicios” (07/09/2015), lo demuestra con claridad.
📄 El caso: inundaciones y vicios ocultos
Los actores compraron un lote en un barrio cerrado afectado por reiteradas inundaciones, producto de defectos en el sistema hídrico y en la infraestructura del lugar. A los pocos años, sufrieron daños materiales y morales derivados de esa situación.
La justicia concluyó que:
- La desarrolladora incumplió sus obligaciones al no ejecutar obras de urbanización e infraestructura adecuadas.
- La inmobiliaria incurrió en falta de información y omitió su deber profesional de advertir los riesgos existentes.
⚖️ Fundamentos jurídicos
La sentencia se basó principalmente en el Código Civil y Comercial de la Nación:
- Arts. 1051 y ss. (vicios ocultos)
- Art. 1725 y ss. (responsabilidad por daño)
- Arts. 729 y 730 (obligaciones contractuales)
- Art. 40 de la Ley 24.240 (responsabilidad del proveedor frente al consumidor)
También se remarcó que no existe caso fortuito si no se demostró una lluvia extraordinaria imprevisible, y mucho menos cuando no se hicieron obras adecuadas para mitigar esos riesgos.
📈 Indemnización otorgada
El Tribunal condenó a Fondo Inmobiliario S.A. y a Urbanizaciones Pilar SRL (Tizado) a pagar:
- $100.000 por daño material (pérdida de valor venal del inmueble + daños directos)
- $20.000 por daño moral (10.000 a cada actor)
- Más intereses conforme tasa pasiva promedio del BCRA
📊 Cuadro resumen indemnizatorio
| Rubro | Monto ($) |
| Daño Material | 100.000 |
| Daño Moral | 20.000 |
| Total | 120.000 |
🔎 Enseñanzas para compradores y profesionales
Para el comprador:
- No basta con confiar en la apariencia del inmueble o el prestigio de la marca. Es clave exigir estudios de suelo, informes técnicos y garantías antes de cerrar la operación.
Para el desarrollador e inmobiliaria:
- La responsabilidad profesional no se limita a lo legal, sino también a lo ético y preventivo.
- Ocultar, minimizar o no advertir vicios ocultos puede traducirse en costosas demandas y pérdida de reputación.
🔗 Conclusión
Este fallo deja claro que el derecho protege al adquirente frente a vicios ocultos y que el incumplimiento de los deberes contractuales y profesionales genera responsabilidad civil objetiva y subjetiva. En nuestro estudio, asesoramos tanto a compradores como a desarrolladores e inmobiliarias para garantizar operaciones seguras, responsables y conforme a derecho.
📍 Consultanos antes de comprar o vender.
Rodrigo Berdasquera
Abogado | Martillero y Corredor Inmobiliario
CPI Ley 9445 – Martillero Ley 7191
📱 +54 9 353 402-4898
📍 Villa María, Córdoba – Argentina
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📧 rberdasquera.abogado@gmail.com
🏛️ “Valor Real. Compromiso Profesional.”
